养老地产是圈地吗？
时间:2014-06-10 17:06 来源:勇先创景 作者:养生养老规划中心
全国老
龄办受国务院委托，完成了一个《中国养老产业规划》，在这个规划中提出，到2030年，我国养老服务业的总产值要突破10万亿，中国将会成为世界上最大的养生养老健康服务业的市场。
面对中国社会来之汹汹的老龄化问题，各方都在积极寻求着应对之策，而在发达国家成功实施的养老地产无疑成为可以借鉴的模式。近年来，西安众多开发商试水养老地产，并积极寻求一种适合中国社会的经营模式，而“养老地产”在如火如荼的兴建的同时也遭遇到了一系列问题，例如传统观念的阻隔，开发商长期收益上无法保障以及养老地产的配套问题，这些都让养老地产的发展遭遇了尴尬的局面。
对此，业内认为，由政府牵头，企业参与，让养老地产的开发形成多元化的投资模式是未来养老地产的发展之路。
需求与现状相悖养老地产“尴尬”不已
养老地产的兴起，被房地产业内称为“隐性刚需”，在养老这个沉甸甸的话题背后，隐藏的却是巨大的商机。记者在调查中发现，西安养老机构的床位远远不够现阶段的养老需求，据相关数据显示，每一百位老人才有半张床位。如此巨大的市场，也促使养老地产欲“大行其道”。
近两年，西安养老地产也步入真正的试水探索阶段。养老地产的起步，在西安业内也引起了一场激烈的讨论，巨大的市场潜力，模糊的行业标准，以及没有被普遍接受的观念让养老地产陷入了尴尬的境地。然而巨大的市场需求也催使着西安养老地产项目的酝酿开发，目前已有数家房企正在积极探索和调研西安养老地产市场，其中不乏有中海、荣华、雅荷等品牌企业。
“中国社会的养老正在面临着巨大的压力，60岁的老人已占据人口总数的14%-15%，而‘未富先老’是中国社会的最大的特征。”陕西省房地产研究会会长王圣学说，养老地产虽是一个解决养老的重要模式，但较高的门槛也会将一大部分老年人挡在门外。
2013年10月12日，中海旗下养生养老品牌——中海·亲颐在华山首推的全国第一个会员制休闲养生养老社区亮相西安，集宜居养生、休闲度假、专业医护为一体的创新产品体系及管理模式，为西安城镇退休人员提供新的养生、养老生活方式。然而，其高昂的费用也让大部分人望而却步。
“在西安市场上，有开发商把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的，西安的养老地产市场需要更多人的关注。”西北大学教授卢山冰表示，虽然养老地产的发展前景令开发商们看好，但是由于其开发涉及很长的产业链条，前期因为投入时间较长、回报收益时间较长等原因，让更多的开发企业不敢涉足养老地产，结合目前西安市场现状，养老地产更多体现的还是在概念上。
“拿中海·亲颐来说，作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右，因此作为养老地产的一种创新模式，可以被提倡和借鉴，但值得注意的是，面对近2亿人的养老需求，政府倡导的仍是居家养老和社区养老为主，建立社区老年活动中心以及其它针对老年人的服务机构”。卢山冰强调。中国的传统观念就直接阻隔了这种新型养老模式的发展，而且就西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或者更远的县级市。无论是医疗还是其它配套，都远远达不到养老地产的要求。
多元化的开发模式是养老地产未来发展之路
2011年，西安雅荷地产在其社区“雅荷·四季城”内建设了首个老年公寓，让老人们白天可在公寓内生活、娱乐，晚上子女下班后还可以实现一家人团聚。雅荷地产首开西安养老地产概念的先河，
这也印证了王圣学的观点：开发商可以将养老地产纳入小区的开发当中，在开发住宅产品时配建一部分老年公寓，不但解决了老年人的基本养老问题，也解决了他们对于亲情的渴望。
西安雅荷房地产开发有限公司总裁助理夏永宏告诉记者，归纳起来，养老地产面向的客群是能接受集体养老观念，同时家底丰厚的老人，所以养老地产首先搞清楚自己的产品定位，要能适应当地的客户群体。
“客观的说，单方面靠政府解决中国的养老问题并不现实，对于这样一个庞大的老人群体，任何政府都是无力负担的。”夏永宏说，对于房地产开发企业而言，去解决中高收入人群的养老问题，也就是建设高级别的养老社区，而低收入人群的养老交给政府，建设公益性质的养老院。但这也需要政府对养老地产的开发有一定的扶持优惠政策。
谈及养老地产的市场，陕西省社会科学院副院长石英在接受记者采访时表示，除了市场的需求，人们传统的思想观念也需要转变，近年来，随着中国独生子女家庭的增多，“421”家庭的结构模式日渐成为主流，传统的家庭养老模式受到严峻的挑战。为了减轻儿女们的负担，让他们专心忙事业，已经有一些相对开放的老人放弃了“养儿防老”的观念，开始选择其他养老模式，但这在中国仍是小众，就算是在经济与文明高度发达的中国香港，养老仍是一个令政府头疼的问题，电影《桃姐》就反映了这样一个现实问题。
“目前全国的养老地产项目尚处在探索阶段，西安也是刚刚起步，养老地产的概念比较模糊，标准也无统一参考。”石英认为，西安周边的大环境很适合养老，若是发展养老地产，目前主要还是针对本地城镇居民，此外还要吸引更多的外来客户。而养老地产又不是单纯的建房子，若养老地产项目想做成功，还需要在医疗、餐饮等方面下功夫。
采访中，多数业内人士均认为，养老地产若要得以发展，国家的政策性扶持是关键。对此，王圣学也表示了相同的看法，他表示，希望政府层面尽快出台有关养老地产的整套优惠政策，让企业获得更大的支持力度。形成由政府牵头，企业与社会养老机构共同参与的多元化的开发模式。
莫让养老用地成了开发商的“圈地模式”
据记者了解，去年10月陕西省政府办公厅下发的《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》中就明确规定，鼓励社会资本参与发展老年营养保健、医疗康复、饮食服装、休闲旅游、文化传媒等养老产业，积极开发老年保健、老年照护、老年康复辅具、老年宜居社区等产品。
对于西安目前养老地产的发展，夏永宏还是比较担心，她说，现阶段养老地产的发展之势仍不是特别清晰，产业和运营并没有一个良好的模式，大多数开发商只是以开发养老地产之名圈地，所以政府在扶持养老用地开发的同时，也应该防止开发商把养老地产作为企业的“拿地模式”，而不去做真正的运营。
勇先创景视点
目前随着国家对于养老事业的支持，及国内养老市场的滚滚热浪，不排除很多公司用养老地产的概念来圈地，然后再做普通地产项目模式。但我们在这里呼吁一下：为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？仍不能促进养老地产的迅速发展？这也是值得我们政府、开发商以及社会各界人士共同探讨的问题。真正的养老地产，是能为老人服务的，有清新的空气，有干净舒适的房子，有医疗护理机构，有业余的文化团体。这样形成的“小社会”一定是所有老人所向往的。当开发商有意识地去开发养老地产的时候，政府可以在公共养老地产建设、养老地产标准制定、税收优惠减免政策方面给予一定的支持，这是房地产业内对养老地产未来发展的共同愿景。
因此对于开发商来说，养老地产是做模式，做长线；对于政府来说，养老地产是做福利，做支持。