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养老地产是卖服务还是卖地产?

时间:2014-10-24 17:10  来源:勇先创景  作者:养老养生中心

       说起地产不由得会让人想起曾经的江湖老大——万科。当年大家都盖房子的时候,万科坚持了卖环境。那么养老地产是卖地产呢还是卖服务呢?站在30岁的转折点,背靠2000亿元的营收,养老地产成为万科再出发的新战略之一。2014年10月23日,北京万科首个社区化养老服务项目“万科·幸福家”在京亮相,万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆同时也披露了北万养老地产战略:定位终端,不做养老地产,做养老服务,甚至未来将收购既有楼盘或独立地块,单做养老中心,不但针对万科业主,更面向社会开放,但也绝非公益机构,作为产业,同样拥有盈利指标。
  定位中端
  “私立机构住不起,公立养老院住不进去”,这是目前北京市养老机构市场的真实写照。而万科的养老战略品牌定位最终敲定在了中端,这个被命名为“幸福家”的品牌,根据老人健康程度以及提供服务标准不一,收费在每人每月4000-8000元之间。北京万科的首家养老机构坐落在万科幸福汇项目的一幢商业房之内,不仅可以提供住宿、餐饮等日常照料,还可以提供康复训练、基础护理等其他服务。
  据悉,早在四年之前万科幸福汇项目就被定位为
养老地产,采用的是租售并举的传统销售模式。但是去年万科集团位于杭州良渚文化村的高端养老地产项目因“没有卖给老年人”而宣布失败之后,北京万科的养老产业尝试便更坚定地从卖房子转移至提供服务上。
  全面开放
  也正因为有物业自持的优势,万科下一个养老中心也将锁定在自己的项目中,自持一栋楼宇来做养老机构。目前万科已经初步选定10个项目做社区养老中心布局,其中包括北京中粮万科长阳半岛、万科金域华府等8个项目,总面积达9万平方米,可提供近3000张床位。另两家分布在河北北戴河以及香河。
  实际上,随着中国进入“银发社会”,养老地产也成为多家房企的试水产业,包括保利、远洋、绿城等多家知名房地产商均推出了旗下养老地产项目及品牌。当被问及与其他开发商的操作模式有何不同之处时,毛大庆称,根据万科社区业主特点,该养老机构定位中端,目前该机构属于社区配套,但此后的
养老中心起码要做到区域性配套项目。而此前万科总裁郁亮也曾指出:“万科的养老产业不是养老地产,而是养老服务。”对于此前曾传的“万科养老机构只针对本社区老人”的说法,毛大庆也予以了否认。“我们的养老中心对全市开放,目前已签约的30多位老人来自全市各个区县和社区。”
  盈利计划
  自万科提出涉足养老产业起,和北京万科一样,各城市公司的养老项目也相继落地。例如上个月,万科社区内嵌入式养老服务中心在上海开业,该项目由小区内活动中心改造而来。
  对于各地的尝试,毛大庆称:“各地有各地的做法,但是作为产业都必须要盈利。”毛大庆进而称,北京首个幸福家拿地早、成本低,因此包括土地成本在内的总投入在1亿元左右,由于第一个项目“做得比较豪华”,其经营性支出和收入在税后能够保证持平或略有盈余,但此后的项目要更“紧凑”一些,也会对项目制定盈利指标,具体为项目的EBITDA利润率在第一年不能低于2%,第三年必须要保证在4.5%-5%之间,毛大庆说:“对于养老机构的盈利能力我还是非常看好的,如果做到这个水平就很不错了。”
  南方基金首席策略分析师杨德龙介绍了EBITDA利润率,即息税折旧摊销前利润率,是衡量项目及企业盈利水平的指标。另有证券分析师向北京商报记者介绍,目前对养老项目的EBITDA利润率并没有一个精确的统计数值,不过相对来说传统住宅项目的EBITDA利润率可以达到15%-20%的水平。
  “由此可见,北京万科的养老机构虽然能够保证盈利,但其盈利水平远低于卖房子,是一项挣慢钱的活儿”,上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,在房地产行业进入增速放缓时期,“微利”也正是众多开发商在转型当中必须面对的问题,而在此前保利就曾对其养老产业提出了“微利盈利模式”。另有声音认为,从万科的养老机构分布在自己所拿地块项目中判断,万科试水养老产业最终还将服务于房地产项目,是增加房子卖点的做法。对于该说法,毛大庆回应:“万科养老机构必须要选在有住宅、有商业氛围的区域,但是住宅指的并不单单是万科自己的房子,后期我们也会通过收购其他项目的物业来开养老机构,做养老产业。”
        
勇先创景旅游规划中心视点:养老地产本质上是卖服务,只有核心的服务做好了,才能将地产卖出去。
 

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