三、养老养生模式研究
养老养生业发展到现在，出现多种不同发展模式，划分视觉不同，可得出不同划分种类，本文依据目前养老养生发展主流模式将其划分为五大类，其中康保型养老模式是最传统的养老模式，从老年人身体疾病的治疗到身体、心理保健两方面重视养老问题；居家式和异地型养老养生模式则属于地域性划分模式；定制养老养生模式是随着目标群体个性化、服务群体人性化而产生的，也是北京勇先创景规划设计院在做项目开发中的新型养生养老模式，是个性化需求的高端养老养生模式。多维度养老发展模式主要是根据服务对象状况而提供的服务功能不同而划分的；详情如下图：
（一）基础养老模式——康保型养老模式
1、模式概况该模式是根据服务对象的身体状况及针对其自身情况所实施的服务功能重点的不同而划分的。依此又可以划分为康复型和保健型养老模式。
康保型养老养生产品有两大特质：其一，对外部环境质量要求较高，或依山傍水，或生态静谧；其二医疗配套设施完善。所以在运营过程中多与医疗机构、康复疗养机构合作。这主要是由服务的客户群体性质所决定的：采用康复型养老模式的目标顾客群体需要通过专业的医疗方式，如传统中医医学、高科技体检设备及健康咨询师和中医师来平衡其身体状况欠佳的状态，在此基础之上，通过心理安抚、健康适度的运动来调节心境，达到身心愉悦的目的。这种模式是传统的养老模式，也是养老养生模式的雏形，表征着人们对养老的重视的同时开始关注养生的话题。
（1）项目概况
太申祥和山庄是一家集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，也是全国首家推行会员制的新型国际敬老院。山庄内部全部以中国传统古典式园林建筑为主，并辅以苏州式园林风光。其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。
（2）项目平面简介
◆ 会籍制
会籍制的推行一方面可以为太申祥和山庄带来并保障稳定的客源，另一方面可以为目标顾客群体带来优惠与方便，是一种双赢的模式。
| 敬老院会籍制 | ||
| 会籍种类 | 价钱 | 享有特权 |
| 祥和会籍 | 50000元 | 在山庄居住，可享受会员房价 |
| 太申养老会籍 | 50000元 | |
| 太申尊老会籍 | 1000000元 | 享受免费专属标准房间的居住权 |
| 太申至尊尊老会籍 | 15000美金 | 享受山庄提供的免费专属一居室套房的居住权 |
◆ 精髓的医疗技术——中医+西医+先进的医疗设备
对于养老的目标顾客群体而言，医疗技术的高低是影响其对养老目的地满意度和信任度的核心关键因素。而山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皂城国医"，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。这也是其赢得其目标顾客群体的忠诚度并获得良好口碑的根源之一。
◆ 别致的氛围——传统文化处处彰显
山庄内部全部以中国传统古典式园林建筑为主，并辅以苏州式园林风光。“中轴线”的主题建筑群，建筑恢宏壮观，古朴大气，承载着深厚的儒家哲学和精湛的道家思想。在建筑外形上充分体现了中国古人“天人合一”的人文理念，顺应阴阳五行学的对应关系。老年人颐养天年的颐养苑，环湖而建的公寓建筑古朴典雅、恢宏大气。容纳1000个床位的公寓，用“太申祥和，颐养天年”八个字命名的寓所，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。老人们或在园中悠闲散步，或在湖边养心垂钓，或在凉亭下聊天小聚，或由护理人员陪同观湖望景，恬淡平和间透着温馨幸福。
◆ “社区+医院”的养老模式
社区带给老人们温馨，医院提供技术支持与专业护理，整体服务质量提升的基础之上，效益也自会有很大提升。
3、德国养老案例解析——慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓（1）德国模式简介
（2）慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
运作方式：通过基金会和服务公司运作
产品及配套：设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室、发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。
（二）居家式养老养生模式
1、模式简介
居家式养老模式在我国养老养生模式中最为常见的，在运营过程中地产商发挥很大作用，因为这种模式多以养老公寓、养生住宅、养老别墅的购买并成为自己的居住用地以实现养老居住的功能，因此目标顾客群体为中高层收入的老年人。所依托的配套设施为养老公寓、别墅周边的配套社区服务设施等。
2、国内案例解析——台湾长庚养生文化村（1）项目概况
台湾长庚养生文化村共有3600户,目标顾客群体为年满60岁配偶年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长庚护理之家。其以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区；将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；并借助于山庄的环境及文化氛围，形成独具中国传统特色的养老养生目的地。
台湾长庚养生文化村整体功能分区主要有基本配备设施的南北入口大门及通向养生村外的桥梁和中央厨房；功能分区主体的7栋养生文化村；发挥康体疗养、怡情养性功能的护理中心、动力中心、活动中心、户外自然区景观步道；教、学互动体验的银发学校和保障设施的污水处理厂及桶槽区等。
台湾长庚养生文化村，依托长庚医院雄厚的医疗背景，并设立自己的社区医院，满足了老人养老养生最基本的配备，为其目标顾客群体提供定期体检、特定的门诊、康复、护理等服务。不仅提供最基本的治疗服务而且经常举办一些健康养生专题的讲座，为老年人自己科普医疗养生知识，让每个人成为自己日常的护理师，从细节处体现品质。
◆ 科学的服务体制
（1）日本养老养生模式概况
日本是养老养生模式以居家式为主，其养老状况大体如下
（三）异地型养老养生模式
1、模式简介异地型养老养生模式主要是通过区域不同而凸显的，依据养老养生的附加动机的不同又可划分为候鸟式的季节性模式、探亲访友型模式、旅游度假型模式及以异地购房为养老居所的暂时定居型模式。异地型养老养生模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。通过提供养老养生服务的各个环节服务的有机衔接从而实现其最终的运作，对于其各部门在运营、联合机制有着较高的要求，在运作过程中，应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。异地的新鲜加上全方位高质量的串联式服务都是迎合老年人需求品味而量身定做的，具有很大的发展潜力。
| 模式 | 动机 | 住所 | 模式特点 | 评价 |
| 候鸟式养老养生模式 | 养老养生 避暑避寒 |
不同城市老年公寓之间的置换居住 | 季节性：南“飞”过冬，北“漂”避暑。养老公寓置换 | 是一种将养老养生与异地性相结合的新型养老养生模式，随着思想观念的转变、生活水平的提高、各地养生养老机构的数量及规模、服务水平及设施的显著提高具有可行性，并且市场前景广阔。 |
| 探亲访友型养老养生模式 | 养老养生 探亲访友 |
朋友亲人家中 | 增进友情亲情，对老人身心愉悦有很大好处 | |
| 旅游度假型养老养生模式 | 养老养生 旅游度假 |
独家公寓或者酒店 | 针对身体精神状态好的老年群体 | |
| 暂时定居型养老养生模式 | 养老养生 异地暂居 |
异地购房 | 为养老养生而在异地购房，更有归属感 |
（1）项目概况
该度假型异地养老养生模式采取分时度假运营模式，即把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统，会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
对于养老养生的目标顾客群体采用分时度假式模式更是一种突破，卧云仙居中有度假别墅、度假公寓、五星级度假酒店、中国人民解放军总医院远程医学(会诊)中心站点医院、亚健康调理中心、膳食调理中心、娱乐中心、美容中心、百草园、野生动物观光、户外拓展训练等。加上应用先进的分时度假模式，使得其不仅成为最适宜旅游养生、养老、度假、休闲的专属领地，还成为收益最大的养老养生基地。
（3）模式评价分时度假式养老的运营模式是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式并不具有普遍意义。
（四）多维度养老养生模式
1、模式简介多维度养老养生模式为大型综合养老模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态。综合性强，面向群体广，配套服务完善，投资规模大，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。
（1）功能体系分析
依据多维度养老养生模式提供的服务对目标顾客群体所发挥作用的性质可将其分为三大类功能，其一为养生养老所必须的居住逗留功能；其二便是为目标顾客群体提供有助于身体健康的医疗护理功能和延年益寿的康复疗养功能；其三则可以给老年人提供交流互动的场所与设备，也为儿女子孙与老人沟通提供了方面，加上娱乐休闲设备及营养师和心理师的开导疏通，有助于心理和身体健康。
（2）运营方式运营主体为应民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助，多维度养老养生模式中养老地产应采用租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老。
（3）目标顾客群体
（1）模式简介
品牌连锁式老年公寓以养老集团组建的养老体系为依托，运用先进的服务模式、医疗模式、管理模式，借鉴国内外经验以及社会资本、各类资金资助的支持。通过在全国(省)范围内建立全国(全省)连锁式的老年公寓，建立起融照料、医疗、护理、养生、康复、养老、娱乐为一体的互动主体式老年公寓。
（2）建立品牌连锁式老年公寓的总体思路◆ 全方位的保障制度
连锁式老年公寓每一个布点应立足于创建独立老年社区模式，在国家和社会之间建立起互助合作的良性互动关系，以实现准公共产品的有效管理，保证养老服务一定的福利性。坚持政府、企业、社区、家庭和志愿者等多方共同参与的原则：坚持政府可以举办，集体、个人、企业、单位、慈善机构等也可兴办的原则。
◆ 江苏省连锁老年公寓构想模拟图
（五）定制化养老养生模式
1、模式简介由电影人在囧途的上映，人们开始追寻“宝宝”的泰国定制化旅游，自己背起背包开始自己想要的旅行，行程中包括自己想要做的事情，想要满足的愿望以及实现的目标；其实质就是根据旅游者需求，以旅游者为主导进行旅游行动流程的设计。今年新上映的私人定制更是掀起了“定制”热潮。在养老养生领域内，随着老人自我性的逐渐加强，定制化的养老模式也逐渐形成，并逐渐盛行。北京勇先创景规划设计院认为，随着养老养生的发展，必定会产生个性化的高端养老养生需求。下面根据我院设计的案例来阐述一下这种新兴的定制养老养生模式。
2、定制模式的类型
花仙子定制化养老养生实质为依托项目地便捷的区位、优异的自然资源，舒适的气候条件；秉持“一切为了老人”的宗旨，以“老有所养，老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐”的社区养老理念；构筑法国简欧式风情建筑，专属社区配套和贴心物管服务，集居家生活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的服务与功能于一体，提供真正定制式、一站式的养老解决方案。其中健康社区定制养老变为其中的一种形式，即为老人可以根据自己的兴趣、爱好、体质、需求等定制景观、建筑、生活方式、养生方式等，这个是高端养老养生的层面；中端层面的定制养老养生：依据时下的老年顾客的性格特点及候鸟式的养老养生方式；定制化养老养生项目可设置如下表。
